«Однушка» за 4,5 млн или частный дом: что выбирают покупатели недвижимости в Татарстане

Спрос на недвижимость в Татарстане, несмотря на высокие ипотечные ставки и изменение льготных программ, остается высоким. Почему так происходит и какие тенденции сегодня наметились на рынке недвижимости – в материале «Татар-информа».

В первом квартале этого года татарстанцы заключили 4,2 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) – на 11,1% больше, чем годом ранее. В том числе в марте – более 1,7 тыс. договоров, это в 1,5 раза больше, чем месяцем ранее.

На вторичном рынке недвижимости эксперты тоже отмечают некоторое увеличение спроса. Так, в первом весеннем месяце в республике зарегистрировали около 16 тыс. переходов прав на основании договоров купли-продажи (ДКП). Это на 19,4% больше, чем в феврале. Согласно данным ведомства, больше всего за месяц увеличился спрос на земельные участки – на 30,8%, или до 9,2 тыс. На втором месте – индивидуальные жилые дома: количество сделок на объекты выросло на 14,6% – с 824 до 944.

Всего же за три месяца этого года в Татарстане зарегистрировали 42,3 тыс. переходов прав по договорам купли-продажи. Этот показатель не существенно отличается от аналогичного периода прошлого года: тогда было зарегистрировано около 41 тыс. переходов прав.

«Несмотря на некоторые опасения, с начала года в Татарстане наблюдается стабильный рост количества сделок на квартиры и земельные участки. После небольшого проседания в феврале по отношению к январю спроса на жилые дома, в марте вновь наметилась тенденция к его увеличению. В целом по итогам первого квартала количество переходов прав на вторичное жилье соотносится с показателями прошлого года, на первичное – увеличение на уровне 11%», – отметила заместитель руководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова .

Что касается цен на недвижимость, в марте в Татарстане стоимость квадратного метра на «первичку», по данным «Домклик», выросла до 187,7 тыс. рублей, на «вторичку» – до 126,1 тыс. Годом ранее показатели были такими: за квадрат вторичного жилья нужно было выложить 115,5 тыс. рублей, а в новостройках он стоил 162 тыс. рублей. Если сравнивать февраль 2024 года с мартом, то изменения в цене по большей части коснулись первичного сегмента рынка – в последнем зимнем месяце квадратный метр нового жилья стоил почти на 8 тыс. меньше – 179,1 тыс. рублей.

«Цены приняли умеренную динамику, удорожание наблюдается при использовании определенных ипотечных программ. Думаю, что это хорошо, ведь на таком рынке застройщики будут делать акцент на свой продукт и способы покупки, что улучшает многие потребительские качества», – подчеркнула в беседе с «Татар-информом» президент Гильдии риелторов РТ Анастасия Голяшева .

То есть несмотря на изменения условий по льготным ипотекам и заградительные ставки, спрос на недвижимость в Татарстане даже немного увеличивается. Напомним, что в декабре 2023 года ввели ограничения в отношении ипотек с господдержкой. Теперь первоначальный взнос составляет не менее 30%, а размер кредита – максимум 6 млн рублей. Подорожала коммерческая ипотека, так как ключевая ставка ЦБ РФ сейчас на уровне 16%, в то время как в марте 2023 года она составляла 7,5%.

«Ипотечные условия действительно изменились, но остались доступными на фоне рынка вторичного жилья. Причин [сохранения спроса], на мой взгляд, две: новости о том, что господдержку отменяют летом, а IT-ипотеку – к концу этого года, а также большое количество проектов, которые были запущены в начале 2024-го. Плюс к этому застройщики продолжают предлагать различные стимулирующие программы, что дополнительно подогревает спрос на новостройки», – прокомментировала Анастасия Голяшева.

Ранее представители различных ведомств – Минфина, Минстроя, комитетов Госдумы – неоднократно заявляли о том, что после 1 июля 2024 года программа господдержки завершится. В частности, глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков в интервью «Парламентской газете» объяснял эту необходимость тем, что сплошная льгота для всего рынка искажает реальную ставку по ипотечным кредитам. В результате она не достигает своей цели. Председатель Центробанка Эльвира Набиуллина также высказывалась о необходимости перехода от расширенной к более адресным программам.

«Что касается льготной ипотеки, наша позиция, что одна широкая безадресная программа должна исчерпать свое действие летом и не возобновляться. Адресные программы, в том числе семейную ипотеку, мы всегда поддерживали <…> Но прерогатива здесь за правительством, как эти программы будут сконструированы», – цитирует слова Набиуллиной РБК.

Как будет развиваться судьба льготной ипотеки после 1 июля 2024 года, пока остается только догадываться. На данный момент известно о самых разных предложениях и инициативах в плане трансформации и оптимизации программы. Например, Национальный совет финансового рынка (НСФР) считает необходимым сохранить льготные условия по ипотеке для владельцев жилищных вкладов. Письмо с такой инициативой НСФР уже направил в Центробанк и Анатолию Аксакову.

Вопреки ожидаемым изменениям, доля покупателей, которые хотят воспользоваться возможностями льготной ипотеки и запрыгнуть в «последний вагон» существенно не увеличилась. Высокий первоначальный взнос снизил спрос на эту программу, а лимит в 6 млн рублей сделал ее неактуальной для казанского рынка. Сейчас ее используют в основном для покупки в пригороде», – отметила Анастасия Голяшева.

Ажиотаж на рынке индивидуального жилищного строительства в марте экспертов не удивляет, они отмечают, что это явление имеет сезонную тенденцию. Спрос на земельные участки и дома весной традиционно увеличивается – это благоприятное время для строительства. Но есть и другие причины.

«Порог вхождения для инвестиций в земельные участки гораздо ниже. Для того чтобы купить однокомнатную квартиру, сегодня вам нужно минимум 4,5 млн рублей, а участок можно приобрести гораздо дешевле – и за 200-300 тысяч, и за миллион. Для многих ИЖС – это сейчас именно объект инвестиций, более понятный, осязаемый и без ипотеки», – рассказала «Татар-информу» член Гильдии риелторов РТ, руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова .

В обозримом будущем цены на дома, по мнению эксперта, продолжат расти наравне со спросом. Сдерживающим фактором будет то, что большое количество сельхозугодий сейчас готовят к переводу, вскоре они станут коттеджными поселками. Кроме того, в строительстве появляются новые технологии, которые позволяют удешевить себестоимость дома.

«На рынок ИЖС приходят эскроу-счета, различные ипотечные программы, это однозначно говорит о том, что стоимость строительства вырастет. Второй момент – ситуация с мигрантами в стране сейчас нездоровая. Это скажется на дефиците рабочих рук и на повышении стоимости непосредственно строительных рабочих», – заключила Гизатова.